(KDPT) - Theo quy định pháp luật, trong kinh doanh bất động sản là các dự án xây dựng chung cư, phải thực hiện đúng giấy phép và để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua chung cư từ khách hàng, thì phía chủ đầu tư phải đáp ứng các vấn đề quy định điều kiện, như có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt... Tuy nhiên, trên thực tế, đã có những dự án giấy phép một đằng, nhưng chủ đầu tư lại quảng cáo và rao bán một nẻo, nhằm "lách luật" huy động vốn không đúng mục đích, không thể hiện giá trị thật của dự án, và khách hàng luôn là đối tượng chịu rủi ro...

Trong quá trình thực hiện Chuyên đề nghiên cứu: "Kinh doanh bất động sản - Từ chính sách đến góc nhìn thực tiễn", qua nhận định, đánh giá, phân tích trên cơ sở văn bản chính sách và khảo sát thực tế để minh chứng Chuyên đề, Kinh doanh & Phát triển điện tử đã nhận được những thông tin về một số dự án bất động sản huy động vốn không đúng quy định, thậm chí còn tạo ra "giá trị ảo" của dự án.

Điều kiện để mở bán dự án nhà chung cư

Nhà chung cư được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng.

Đặt ra yêu cầu đầu tiên đó là phía bên chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng tại nơi có dự án chung cư đó kèm theo các loại giấy tờ theo quy định và thỏa mãn điều kiện để chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, về bộ hồ sơ dự án, cũng như bản thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt.

Cùng với đó không thể thiếu đó là Giấy phép xây dựng đối với những trường hợp phải có điều kiện đảm bảo về loại Giấy phép xây dựng, những giấy tờ về vấn đề đối với quy trình nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chuẩn đảm bảo tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp nếu đó là dự án nhà chung cư, các dự án tòa nhà hỗn hợp mà đối với các dự án này được xây dựng có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đối với việc dự án đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và nội dung được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Điều kiện ứng tiền trước qua hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong quá trình thực hiện dự án xây dựng đối với khu nhà ở chung cư, phía bên chủ đầu tư Nhà nước đề ra ưu đãi đối với chủ đầu tư về việc có quyền huy động vốn từ các khoản tiền mua nhà ứng trước hay còn gọi là tiền đặt cọc mua nhà của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu muốn mua nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trong trường hợp này phía bên chủ đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư sẽ tiến hành việc ứng trước tiền thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể rõ ràng tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở.

Để được huy động vốn theo phương thức đặt cọc tiền hay ứng trước tiền mua chung cư từ khách hàng này, thì phía chủ đầu tư phải đáp ứng các vấn đề quy định điều kiện được nêu rõ chi tiết trong quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 9 đó là: Phía bên chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện đó là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Về vấn đề ký kết các hợp đồng huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở thương mại này thì căn cứ theo Điều 19 quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định hưỡng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2014 có nêu chi tiết về vấn đề này như sau: đối với vấn đề ký kết những hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại này thì sẽ được áp dụng ký thông qua đối với các hình thức đã được nêu trong khoản 2, khoản 3, và khoản 4 tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014.

Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn mà không thực hiện đúng với các Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại cả trong điều này thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật về sai phạm cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.

Cùng với đó tại khoản 3, Điều 69, Luật Nhà ở 2014 có quy định về các nguồn vốn được đặt ra nhằm mục đích để phục vụ cho việc phát triển nhà ở thương mại bao gồm các loại tiền như tiền thuê, tiền thuê mua, tiền mua nhà ở trả trước đối với các hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê mua cũng như nhà ở cho thuê đối với các nhà ở hình thành trong tương lai.

Thủ tục mở bán nhà chung cư của chủ đầu tư

Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:

+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014).

+ Trường hợp đối với những dự án mà dự án đó có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì đối với phía chủ đầu tư sẽ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc đó là một biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ đối với việc cam kết về vấn đề chịu trách nhiệm trong văn bản trình gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được hồ sơ đề nghị của phía bên chủ đầu tư đối với dự án, Sở Xây dựng phải tiến hành kiểm tra hồ sơ; nếu bộ hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua gửi đến phía bên chủ đầu tư nhận kết quả; còn trường hợp nếu như hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định về một bộ hồ sơ thì phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu bổ sung nếu cần thiết.

Trường hợp đối với việc chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định đó là 15 ngày như đã nêu ở trên mà phía bên Sở Xây dựng không có văn bản thông báo cho bên phía chủ đầu tư mà dự án nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, được cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với trường hợp này thì phía bên chủ đầu tư phải đứng ra cam kết việc chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua đối với khu nhà ở thương mại này; còn đối với phía bên Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm đối với vấn đề thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên nếu rơi vào trường hợp đó là sau khi Sở Xây dựng đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, được tiến hành cho thuê mua nhưng phía bên chủ đầu tư lại thực hiện việc bán, việc cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở thương mại này thì việc bán, việc cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp thì đặt ra rằng sẽ chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện về việc bán, thuê mua và yêu cầu phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc cho phép mở bán, cho thuê mua.

Đồng thời ngược lại đối với các tổ chức, cá nhân mà tiến hành thực hiện huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở phải đảm bảo đối với số tiền huy động vốn đó được sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;

Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn mà số tiền huy động lại vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp số tiền huy động vốn được đem ra sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc thực hiện việc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc đó là hành vi huy động vốn vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì yêu cầu phải hoàn lại số tiền đã huy động sai theo quy định, tiến hành bồi thường (nếu trường hợp việc huy động vốn sai gây thiệt hại cho phía khách hàng) và chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Góc nhìn thực tiễn từ dự án Panomax River Villa: Rao bán khống hơn 100 căn hộ?

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cấp phép xây dựng dự án Panomax River Villa (Khu dân cư Bắc rạch Bà Bướm) khu J (05 tầng), tuy nhiên TTC Land đã qua mặt cơ quan chức năng và khách hàng bằng hình thức ký Hợp đồng vay vốn có nhu cầu mua căn hộ tầng 6 và tầng 7 với nhà đầu tư nhằm đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Dự án Panomax River Villa tọa lạc tại đường Đào Trí, quận 7, TP Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (253 đường Hoàng Văn Thụ, phường 2, quận Tân Bình) làm chủ đầu tư, Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Long Điền (22/36 đường số 22, phường Linh Đông, quận Thủ Đức (TP Thủ Đức) là đơn vị môi giới.

Theo quảng cáo tại trang ttcland.vn “Panomax River Villa - Đỉnh cao của đặc quyền riêng tư “CĂN HỘ Ở” ĐẦU TIÊN TẠI QUẬN 7 ĐƯỢC XÂY DỰNG VÀ VẬN HÀNH THEO TIÊU CHUẨN KHÁCH SẠN 5 SAO. Căn hộ ở phiên bản “giới hạn” , được sinh ra để tôn vinh bản sắc khác biệt của chủ nhân bằng lối thiết kế thông minh với sự giao thoa giữa biệt thự truyền thống và khu căn hộ cao cấp. Mỗi căn hộ Panomax River Villa sở hữu diện tích và được thiết kế như một biệt thự độc lập.

Dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm được quảng bá rầm rộ vào năm 2019, tuy nhiên trái ngược với quảng cáo thì hình ảnh thực tại lại là một điểm nhấn xấu xí, nhếch nhác khi các biển quảng cáo quây quanh dự án bị bong tróc màu sơn, bên trong cỏ dại mọc um tùm, các thiết, đồ dùng để ngổn ngang, các tầng nhà trơ khung, cho thấy dự án đã ngừng triển khai xây dựng thời gian dài.

Theo tìm hiểu của PV, dự án Panomax River Villa được UBND TP Hồ Chí Minh ra Quyết định về chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư Bắc Rạch Bà Bướm phường Phú Thuận, quận 7 do Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín làm chủ đầu tư ngày 11/05/2015. Theo đó, Khu nhà ở chung cư thấp tầng được ký hiệu lô J và K được xây dựng tầng cao tối đa 05 tầng, chiều cao xây dựng tối đa 24m.

Ngày 22/04/2019 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cấp Giấy phép xây dựng số 61/GPXD chung cư thấp tầng lô J thuộc dự án Khu dân cư Bắc Rạch Bà Bướm cho Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín là 05 tầng (1 tầng hầm + 1 tầng trệt + 4 lầu).

Thế nhưng, dự án Panomax River Villa được các website và sàn môi giới bất động sản rầm rộ giới thiệu, chào bán hoàn toàn khác với Giấy phép xây dựng. Theo đó, dự án có tổng diện tích 12.979,66m2 với quy mô 208 căn hộ gồm 2 block J có 83 căn hộ và block K có 125 căn hộ. Dự án có chiều cao gồm 7 tầng căn hộ, 1 tầng hầm bãi xe và tiện ích sân thượng tầng 8. Các căn hộ tại đây có diện tích đa dạng từ 109m2 đến 154m2, đều được thiết kế tối ưu hoá 100% diện tích.

Theo tìm hiểu của PV, trong hồ sơ TTC Land nộp lên Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án Panomax River Villa cũng không hề có Quyết định số 3413/QĐ-UBND của UBND Quận 7 ngày 17/10/2018 về việc phê duyệt hồ sơ điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 lô J, lô K dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm. Thay vào đó là Quyết định số 67/QĐ-UBND của UBND Quận 7 ngày 28/07/2014 về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu dân cư phía Bắc rạch Bà Bướm.

Theo Quyết định số 67/QĐ-UBND, khu dân cư thấp tầng lô J, lô K được phê duyệt với tổng dân số là 850 người, tổng diện tích sàn xây dựng là 18.211,77m2 + tầng hầm 4.250m2. Đồng thời, chiều cao xây dựng tối đa là 24m với tầng cao tối đa là 5 tầng (gồm: 1 trệt + 4 lầu + hầm). Từ các thông số này và các quyết định khác thì số lượng căn hộ đã được duyệt tại dự án Panomax River Villa là 96 căn hộ.

Như vậy là đã rõ ràng, bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ của dự án Panomax River Villa hiện chỉ cho phép dự án này được triển khai với tầng cao xây dựng tối đa là 5 tầng và cho phép xây dựng 96 căn hộ. Như vậy, số lượng căn hộ chênh lệch giữa rao bán thực tế và Giấy phép xây dựng lên tới 112 căn.

Giá bán của dự án Panomax River Villa hiện nay rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Để sở hữu một căn hộ thô tại dự án này, khách hàng phải chi ra tối thiểu từ 5,5 tỷ đồng. Với phần chênh lệch 112 căn hộ này, nếu giao dịch thành công, TTC Land sẽ “đút túi” tối thiểu 600 tỷ đồng.

Điều đáng nói, mặc dù TTC Land ký Hợp đồng vay vốn với khách hàng, tuy nhiên tại mục căn cứ trên cơ sở “Bên B là chủ đầu tư khu chung cư thấp tầng lô J và lô K (“Panomax River Villa”), thuộc Dự Án Khu Dân Cư Phía Bắc rạch Bà Bướm, đường Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh (“dự án”); “Bên A (khách hàng) có nhu cầu và mong muốn mua Căn hộ tại Dự án (sản phẩm)”, hợp đồng này được “lách luật” như mua việc mua bán căn hộ.

Lật kèo với đối tác môi giới

Mặc dù Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chỉ cho phép dự án Panomax River Villa của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) xây dựng 5 tầng (1 trệt + 4 lầu và 1 hầm) với khu J, nhưng TTC Land lại ủy quyền cho phép Công ty Long Điền môi giới, chào bán, giữ chỗ (booking) tới 7 tầng.

Hợp đồng môi giới với Tập Đoàn TTC Land số: 77A/2019/TTCLAND/HDMG để phân phối 83 căn hộ tại 7 tầng thuộc dự án Panomax River Villa tại đường Đào Trí, Quận 7

Theo Công ty CP Bất Động Sản Long Điền (Công ty Long Điền), ngày 17/10/2019, Long Điền có ký kết 1 hợp đồng môi giới với Tập Đoàn TTC Land số: 77A/2019/TTCLAND/HDMG để phân phối 83 căn hộ tại 7 tầng thuộc dự án Panomax River Villa tại đường Đào Trí, Quận 7 dựa theo sa bàn, bản thiết kế. Đồng thời trong hợp đồng, Long Điền phải ký quỹ 15 tỷ đồng.

Khi phía Long Điền có thắc mắc về việc trên Giấy phép xây dựng, TTC Land chỉ được phép xây dựng 5 tầng lầu, tuy nhiên TTC Land lại giao Long Điền chào bán tới tới lầu 7. Lý giải điều này, TTC Land cung cấp văn bản Quyết định điều chỉnh 1/500 của UBND Quận 7 số: 3413/QD-UBND cấp ngày 17 tháng 10 năm 2018 cho phép xây dựng 1 trệt 7 lầu 1 hầm và thông báo rằng: "UBND Quận 7 đã chấp thuận cho xây 7 tầng, hiện bên CĐT sắp có GPXD mới, nên Long Điền cứ nhận giữ chỗ (booking), trước ngày mở bán bên CĐT sẽ đưa GPXD mới".

Bảng giá bán tầng 6 và tầng 7, block J của dự án Panomax River Villa ngày 18/12/2019.

Vì tin tưởng vào CĐT và Quyết định điều chỉnh 1/1500 số 3413/QD-UBND nên Long Điền đã chuyển 10 tỷ cho TTC Land theo hợp đồng môi giới. Phía Long Điền cho rằng tại thời điểm đó, TTC Land vẫn chưa chính thức cung cấp GPXD tới tầng 7 nên Long Điền giữ 5 tỷ còn lại cho tới khi pháp lý hoàn thiện.

Ngày 21/12/2019 là ngày TTC Land tổ chức mở bán, nhưng tới thời điểm này TTC Land vẫn không cung cấp cho bên Long Điền được GPXD tới tầng 7. Điều này dẫn đến khách hàng lo lắng về tính pháp lý của dự án và không mua sản phẩm do Công ty Long Điền đã nhận giữ chỗ trước đó. Do đó, Long Điền không thể bán hết 83 căn theo như cam kết và không hoàn thành chỉ tiêu theo như hợp đồng môi giới trên giữa TTC Land và Long Điền. Long Điền chỉ bán được 12 căn khách hàng đã giữ chỗ đặt mua, trong đó bán thành công 10 căn tầng 1 và 1 căn tầng 5, 1 căn tầng 6 (có 2 khách đặt cọc mua lầu 1 đã bỏ cọc 100 triệu).

Website của TTC Land (https://ttcland.vn/vi/du-an/panomax-river-villa.html), dự án Panomax River Villa được giới thiệu “số lượng giới hạn chỉ 43 căn (block J)”.

Ngày 25/12/2019, Công ty Long Điền đã liên hệ TTC Land để xử lý về vấn đề tiền ký quỹ cũng như phí môi giới. Sau nhiều lần yêu cầu, Long Điền nhận được thư phúc đáp từ TTC Land số 99/2022/CV-TTCLAND ký ngày 03/6/2022 do ông Võ Quốc Khánh – Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín ký, với nội dung: Như quý công ty đã biết, trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới quý công ty đã không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ chuyển tiền ký quỹ, cũng như không đạt chỉ tiêu số lượng sản phẩm môi giới theo cam kết. Theo đó căn cứ theo quy định tại Điều 2.2 và Điều 2.4 Phụ lục 2 và điều 5.2 của Hợp đồng Môi giới, Quý công ty đã mất toàn bộ hợp đồng tiền ký quỹ thực chuyển, ngoài ra, quý công ty còn phải bồi thường thiệt hại cho TTC Land với số tiền 10 tỷ đồng.

Hiện trên website của TTC Land (https://ttcland.vn/vi/du-an/panomax-river-villa.html), dự án Panomax River Villa được giới thiệu “số lượng giới hạn chỉ 43 căn (block J)” như vậy tương ứng với Giấy phép xây dựng đã được cấp. Trong khi đó website riêng của dự án Panomax River Villa (https://panomaxrivervilla.vn/) được dẫn trong website của chính TTC Land thì không hoạt động?!.

Nam Khánh

Theo nguồn từ https://kinhdoanhvaphattrien.vn/kinh-doanh-bat-dong-san-tu-chinh-sach-den-thuc-tien-goc-nhin-du-an-panomax-river-villa-cua-ttc-land-26713.html  

Xem ngay…

Nhà giá ngon lành cành đào chính chủ nè!

Đường Nhựa Trước nhà rộng 8M.

Nhà bán giá 1.2 tỷ/ 1 căn nhà diện tích đất là 100m (5x20). Nhà xây dựng 50m (5x10), Nhà có đỗ bê tông cái gác lững 25m. Tổng diện tích xây dựng 75m.

Nhìn tổng thể ngôi nhà có phòng khách, phòng ngủ, lửng, bếp, và WC.

Có sân trước 25m(5x5), sân vườn phía sau để trồng rau nuôi gà 25m(5x5).

Nhìn trước nhà có sân thuận lợi nấu nướng tiếp đãi ngoài trời

Nhà vào ở ngay xây dựng sẵn ngon lành cành đào ngay tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai) sát bên Khu công nghiệp Tam Phước - Đồng Nai với quy mô 323.18ha hoạt động từ năm 2003 nên rất sầm uất dân rất đông, ở đây có công ăn việc làm rất tốt. Nơi khác về đây sinh sống thì tuyệt vời.

Đường nhựa trước nhà rộng 8m xe buýt chạy vivu tới trước nhà. Đường cây xanh, điện nước đầy đủ. Chỉ có một căn duy nhất nếu ai nhanh tay thì có được. Hình ảnh thực tế 100% bên dưới.

Có thể làm văn phòng công ty hay để ở và làm ăn ở Tp. Biên Hòa quá tuyệt vời.

Nhà ở trên đỉnh đồi cao nhìn xuống sông Đồng Nai nhé nên cực mát và thoáng cứ ngỡ mình đang ở Đà Lạt mộng mơ tại TP. Biên Hòa.

Muốn xem thì điện thoại 0909042032 chủ nhà để hẹn giờ xem. 

Nhà chính chủ do Hiếu mua đất rất lâu rồi giờ xây lên để cho người nhà ở nhưng cần tiền mặt nên bán nhé.

Hình ảnh đính kèm là nhà ở thực đang cần bán đính kèm thực 100% vừa mới chụp hôm nay.

Nhà bán ở Biên Hòa với diện tích tổng diện tích đất là 100 m bề ngang 5 m dài 20 m. 

Xây dựng 50m. Nhà sân trước 25m và sân sau để trồng rau 25 và nuôi trồng gà vịt....

Giá bán: 1.2 tỷ ( thương lượng chính chủ ).Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, đường nhựa rộng 8m. Cây xanh rợp bóng mát, điện nước đầy đủ. Khu đồi cao nhìn hướng sông Sài Gòn.

Cần Bán căn nhà phố đẹp ở TP Biên Hòa ngay tại Thiên Bình Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa {Đồng Nai}

Nhà bán với Diện tích: 100 m; ngang 5 m; dài 20 m. Xây dựng nhà 50m2. Có đỗ kiên cố một lửng để ở khoản 30m. Có phòng riêng và phòng khách, nhà bếp và nhà WC rất đẹp. 

 Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, đường nhựa rộng 8m. Cây xanh rợp bóng mát, điện nước đầy đủ. Khu đồi cao nhìn hướng sông Sài Gòn.

Giá bán: 1.2 tỷ 

Mặt bằng bố trí tổng thể ngôi nhà bán ở TP. Biên Hòa Đồng Nai

Vị trí: Thuộc khu quy hoạch khu dân cư số 2, Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa. Liền kề đường quy hoạch cao tốc Biên hoà - Vũng Tàu. Cách quốc lộ 51 là 800m.

Liền kề khu công nghiệp Tam Phước. Khu dân cư quy hoạch đường bàn cờ đi bao quanh và ở trên đồi cao nên không ngập nước mà thoáng mát cây xanh rợp bóng mát trồng ven đường hơn 14 năm.

lộ giới đường nhựa lớn bằng phẳng rộng 8m, khu vực dân cư gồm nhiều biệt thự đẹp và sang trọng của khách Saigon và Hà Nội.

 Đánh giá thuận lợi khi mua nhà ở tam Phước Biên Hòa Đồng Nai 

– Phù hợp xây biệt thự nghỉ dưỡng hoặc homestay kinh doanh vì khu đồi núi cao thoáng mát. Ngay vị trí dốc 47 và trung đoàn cảnh sát cơ động Đông Nam Bộ 

– Xây dựng nhà trọ cao cấp cho thuê vì gần bên khu công nghiệp và sân golf Long Thành.

– Khu vực dân cư đông, khí hậu trong lành.

 Liên hệ: 0909042032 Mr. Hiếu chính chủ .

P/s hình ảnh thực tế trong bài này là hình ảnh nhà thực và hình phối cảnh của nhà bán giá 1.2 tỷ ở tại khu Tam Phước Biên Hòa Đồng Nai 

Xem ngay…

Nhà giá ngon lành cành đào chính chủ nè!

Đường Nhựa Trước nhà rộng 8M.

Nhà bán giá 1.2 tỷ/ 1 căn nhà diện tích đất là 100m (5x20). Nhà xây dựng 50m (5x10), Nhà có đỗ bê tông cái gác lững 25m. Tổng diện tích xây dựng 75m.

Nhìn tổng thể ngôi nhà có phòng khách, phòng ngủ, lửng, bếp, và WC.

Có sân trước 25m(5x5), sân vườn phía sau để trồng rau nuôi gà 25m(5x5).

Nhìn trước nhà có sân thuận lợi nấu nướng tiếp đãi ngoài trời

Nhà vào ở ngay xây dựng sẵn ngon lành cành đào ngay tại TP. Biên Hòa (Đồng Nai) sát bên Khu công nghiệp Tam Phước - Đồng Nai với quy mô 323.18ha hoạt động từ năm 2003 nên rất sầm uất dân rất đông, ở đây có công ăn việc làm rất tốt. Nơi khác về đây sinh sống thì tuyệt vời.

Đường nhựa trước nhà rộng 8m xe buýt chạy vivu tới trước nhà. Đường cây xanh, điện nước đầy đủ. Chỉ có một căn duy nhất nếu ai nhanh tay thì có được. Hình ảnh thực tế 100% bên dưới.

Có thể làm văn phòng công ty hay để ở và làm ăn ở Tp. Biên Hòa quá tuyệt vời.

Nhà ở trên đỉnh đồi cao nhìn xuống sông Đồng Nai nhé nên cực mát và thoáng cứ ngỡ mình đang ở Đà Lạt mộng mơ tại TP. Biên Hòa.

Muốn xem thì nhắn tin trực tiếp qua đây và để lại tin nhắn và điện thoại Hiếu dành thời gian gọi lại sau và cùng đi xem nhà nhé.

Nhà chính chủ do Hiếu mua đất rất lâu rồi giờ xây lên để cho người nhà ở nhưng cần tiền mặt nên bán nhé.

Hình ảnh đính kèm là nhà ở thực đang cần bán đính kèm thực 100% vừa mới chụp hôm nay.

Nhà bán ở Biên Hòa với diện tích tổng diện tích đất là 100 m bề ngang 5 m dài 20 m. 

Xây dựng 50m. Nhà sân trước 25m và sân sau để trồng rau 25 và nuôi trồng gà vịt....

Giá bán: 1.2 tỷ ( thương lượng chính chủ ).Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, đường nhựa rộng 8m. Cây xanh rợp bóng mát, điện nước đầy đủ. Khu đồi cao nhìn hướng sông Sài Gòn.

Cần Bán căn nhà phố đẹp ở TP Biên Hòa ngay tại Thiên Bình Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa {Đồng Nai}

Nhà bán với Diện tích: 100 m; ngang 5 m; dài 20 m. Xây dựng nhà 50m2. Có đỗ kiên cố một lửng để ở khoản 30m. Có phòng riêng và phòng khách, nhà bếp và nhà WC rất đẹp. 

 Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, đường nhựa rộng 8m. Cây xanh rợp bóng mát, điện nước đầy đủ. Khu đồi cao nhìn hướng sông Sài Gòn.

Giá bán: 1.2 tỷ 

Vị trí: Thuộc khu quy hoạch khu dân cư số 2, Phường Tam Phước, TP. Biên Hòa. Liền kề đường quy hoạch cao tốc Biên hoà - Vũng Tàu. Cách quốc lộ 51 là 800m.

Liền kề khu công nghiệp Tam Phước. Khu dân cư quy hoạch đường bàn cờ đi bao quanh và ở trên đồi cao nên không ngập nước mà thoáng mát cây xanh rợp bóng mát trồng ven đường hơn 14 năm.

lộ giới đường nhựa lớn bằng phẳng rộng 8m, khu vực dân cư gồm nhiều biệt thự đẹp và sang trọng của khách Saigon và Hà Nội.

 Đánh giá thuận lợi khi mua nhà ở tam Phước Biên Hòa Đồng Nai 

– Phù hợp xây biệt thự nghỉ dưỡng hoặc homestay kinh doanh vì khu đồi núi cao thoáng mát. Ngay vị trí dốc 47 và trung đoàn cảnh sát cơ động Đông Nam Bộ 

– Xây dựng nhà trọ cao cấp cho thuê vì gần bên khu công nghiệp và sân golf Long Thành.

– Khu vực dân cư đông, khí hậu trong lành.

 Liên hệ: 0909042032 Mr. Hiếu chính chủ .

P/s hình ảnh thực tế trong bài này là hình ảnh nhà thực và hình phối cảnh của nhà bán giá 1.2 tỷ ở tại khu Tam Phước Biên Hòa Đồng Nai 

Xem ngay…

 

Tại thời điểm bán căn hộ shophouse cho khách hàng, dự án Botanica Premier vẫn chưa hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất, đến nay cơ quan chức năng kiểm tra buộc bị đình lại không biết thời hạn, khách hàng lãnh trọn rủi ro.

Dù biết rủi ro vẫn "đẩy" cho khách hàng  

Như Công lý và Xã hội đã phản ánh, bà Trần Lệ Trân là khách hàng mua căn hộ shophouse (loại hình ở và kinh doanh) mã số BPA- 01.04/2018 bằng hợp đồng số BPA- 01.04/2018/HDDC/NVH-TLT tại dự án có tên thương mại là Botanica Premier do Công ty TNHH Nova Sasco làm chủ đầu tư (Công ty Nova Sasco, địa chỉ: 114 Hồng Hà, Phường 2, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) với hàng loạt sai phạm khiến bà bị thiệt hại nghiêm trọng.

Sau khi bà Trân thanh toán hơn 90% giá trị hợp đồng (hơn 8,3 tỷ đồng) cho bên bán để nhận lại “cục” rủi ro, bà đã phải thuê luật sư, ôm đơn đi gõ cửa cơ quan chức năng và đi đấu tranh trực tiếp với chính bên bán căn hộ cho mình nhưng vẫn không có kết quả. Câu hỏi đặt ra là đến nay vì sao chủ đầu tư vẫn không ký hợp đồng mua bán để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng?

Đơn tố cáo của bà Trân tới Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh.

Theo văn bản số 01/2020-CV-NVA ngày 17/1/2020 của Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Nova (Công ty Nhà Nova, đơn vị ký hợp đồng đặt cọc với bà Trân) phúc đáp phản ánh của bà Trân nêu: “Dự án đang trong quá trình xin thẩm định giá tiền sử dụng đất. Hiện nay, cơ quan ban ngành đang rà soát lại các dự án trên địa bàn thành phố nên quá trình thẩm định giá kéo dài”.

Theo đó, từ tháng 7/2017, Chủ đầu tư đã liên tục làm việc và gửi công văn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thúc đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá tiền sử dụng đất cho dự án. Cụ thể, công văn số 04/2017-CV-SC ngày 12/7/2017 về việc xem xét đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá tiền sử dụng đất cho khu đất dự án Botanica Premier; Công văn số 14/2019-CV-SC ngày 6/5/2019 về việc xin được tạm nộp tiền sử dụng đất của dự án; Công văn số 30/2019-CV-SC ngày 10/10/2019 về việc đề nghị đẩy nhanh quá trình thẩm định giá tiền sử dụng đất của dự án.

Và, cho đến nay chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục “theo dõi, đôn đốc thúc các bên liên quan làm việc với cơ quan nhà nước nhằm hoàn tất thủ tục định giá tiền sử dụng đất để có thể tiến đến ký hợp đồng mua bán với khác hàng”. Đến khi khách hàng hối thúc, chủ đầu tư Botanica Premier cho biết: “Việc hoàn tất nộp tiền sử dụng đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Ở phương diện khác, tại văn bản số 1.600/SXD-PTN&TTBĐS ngày 17/2/2022 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận: “Qua rà soát, Sở Xây dựng đến nay chưa tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của Công ty TNHH Nova Sasco là chủ đầu tư dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ số 108-122B-114 đường Hồng Hà, phường 2, quận Tân Bình (tên khác Botanica Premier) đề nghị thực hiện các thủ tục thông báo xác nhận nhà ở đủ điều kiện huy động vốn hoặc thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán cho thuê mua nhà ở”.

Theo quy định, việc chủ thể phải thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích thực hiện dự án là quy định bắt buộc về nghĩa vụ theo điểm b, khoản 1, Điều 2, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Với dự án có mục đích thương mại như Botanica Premier thì điều tiên quyết là bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ Nhà nước, sau đó mới được phép ký kết hợp đồng tìm kiếm lợi nhuận với khách hàng.

Ở thời điểm năm 2017, chủ đầu tư vẫn biết việc hoàn tất nộp tiền sử dụng đất là hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan chức năng, có nghĩa được phép hoặc không được phép hay được phép thì trong thời gian nào… chính chủ đầu tư Botanica Premier cũng không rõ. Có nghĩa, từ trước và tại thời điểm ký hợp đồng với bà Trân (năm 2017-2018), phía chủ đầu tư đã biết dự án chưa đủ điều kiện bán hoặc huy động vốn, biết rõ những rủi ro tiềm ẩn nhưng năm 2018 vẫn ký hợp đồng đặt cọc, trao cho khách hàng những lời hứa đầy rủi ro. Cho đến nay (nửa đầu năm 2022) những rủi ro đã thành hiện thực. Biết sai nhưng nhưng vẫn làm, có nghĩa chủ đầu tư vừa cố tình phạm luật, vừa có dấu hiệu lừa dối, trục lợi.

Khách hàng “ôm bom nổ chậm”

Sau khi thanh toán gần 8,3 tỷ đồng, tháng 6/2020 Công ty Nhà Nova đã “chữa cháy” bằng cách làm thủ tục bàn giao nhà thô cho bà Trân nhưng hai bên chỉ có hợp đồng đặt cọc. Không thể mua bán, cho thuê bà Trân liên tục làm đơn đề nghị chủ đầu tư trả lời rõ những khuất tất nhưng đều bị từ chối.

Bà Trân buộc phải dùng băng- rôn căng tại dự án để bảo vệ quyền lợi của mình.

Cũng theo bà Trân, chủ đầu tư dự án là Công ty Nova Sasco, nhưng bên ký hợp đồng đặt cọc với bà là Công ty Nhà Nova. Bà Trân cho rằng, có dấu hiệu cấu kết giữa chủ đầu tư và đơn vị bán căn hộ nhằm trục lợi khách hàng. Bà đã làm đơn đề nghị đại diện các công ty trên trả lời để làm rõ những thắc mắc của bà nhưng tất cả đều vô vọng.

Bà Trân cho biết, khi bà đề nghị cung cấp thông tin liên quan pháp lý thì đến ngày 21/1/2022, Phòng Hậu mãi dự án đã mail cho luật sư của bà từ chối cung cấp mọi tài liệu, đổ lỗi cho thủ tục pháp lý từ cơ quan nhà nước vẫn chưa xong nên chưa ký hợp đồng được. Bà Trân bức xúc: “Công ty Nhà Nova không phải chủ đầu tư, không phải chủ sở hữu tài sản, không có giấy ủy quyền của chủ đầu tư nhưng vẫn đứng ra ký hợp đồng đặt cọc để chiếm dụng và trục lợi tiền của tôi. Hợp đồng bao tiêu sản phẩm giữa Công ty Nhà Nova và Công ty Nova Sasco tự ký với nhau vào năm 2016 thế nào thì tôi không được biết”, bà Trân bức xúc nêu.

Trong vụ việc trên, bản chất giao dịch là mua bán căn hộ. Bên mua là bà Trân đã thanh toán hơn 90% hợp đồng và đã nhận nhà nhưng hình thức lại là hợp đồng đặt cọc. Điều này có dấu hiệu dùng giao dịch giả tạo để che dấu giao dịch thực, tránh các quy định pháp luật. Hơn nữa, ở thời điểm tiến hành giao dịch, bên bán không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, như chưa hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chưa có giấy xác nhận của cơ quan nhà nước cho chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn.

Do vậy văn bản ủy quyền, hay văn bản bao tiêu sản phẩm giữa Công ty Nova Sasco và Công ty Nhà Nova nếu có thì cũng vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo điểm c, khoản 1, Điều 117, Bộ luật dân sự 2015. Việc này cũng kéo theo tất cả các hợp đồng giữa Công ty Nhà Nova ký kết với khách hàng cũng không có hiệu lực. Và lúc này, khách hàng dù có chiếm hữu tài sản trên thực tế cũng chẳng khác gì “ôm bom nổ chậm”.

Liên quan đến vụ việc, phóng viên cũng đã liên hệ với đại diện chủ đầu tư dự án để làm rõ, nhưng đến nay vẫn không được phản hồi.

Đã tố cáo tới Thanh tra Sở Xây dựng

Bà Trân cho biết, ngày 25/1/2022 đã cùng luật sư làm đơn tố cáo hành vi có dấu hiệu sai phạm của chủ đầu tư Công ty Nova Sasco và bên bán là Công ty Nhà Nova tới Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh. Cùng ngày, cơ quan này đã tiếp nhận đơn tố cáo của bà Trân. Theo Điều 30, Luật Tố cáo 2018, thời hạn giải quyết đơn của công dân là không quá 30 ngày, trường hợp phức tạp có thể gia hạn hai lần, mỗi lần không quá quá 30 ngày.

Công lý và Xã hội sẽ tiếp tục thông tin vụ việc.

https://conglyxahoi.net.vn/doi-song/lum-xum-tai-du-an-botanica-premier-bai-2-chua-hoan-thanh-nop-tien-su-dung-dat-van-ban-khach-hang-om-tron-rui-ro-120663.html?

Xem ngay…